Interview mit Isabella Rogner,
Sprecherin Deutsche Wohnen & Co enteignen

Fragen: André Bleicher

Die Welle der Kommodifizierung öffentlicher Wohnungen seit den 1990er Jahren

Sozialimpulse: Die Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ hat bereits viel erreicht: Sie hat einen Volksentscheid für die Vergesellschaftung der Wohnbestände von Immobilienkonzernen in Berlin, die über 3.000 Wohnungen besitzen, mit einem herausragenden Wahlergebnis von 59,1 Prozent gewonnen. Dieses Ereignis ist auch außerhalb Berlins in Erinnerung geblieben. Weniger bekannt ist allerdings die Vorgeschichte: Was hat sich in Berlin ereignet, dass eine solche Bewegung entstehen und diesen Erfolg haben konnte?

Isabella Rogner: In Berlin sind mehrere, vorsichtig gesagt, unglückliche Umstände zusammengekommen. Zunächst ist zu berücksichtigen, dass in den 1980er Jahren eine politische Umorientierung im Wohnungsbau erfolgte. Galt bis dahin im sozialen Wohnungsbau die Devise „einmal gefördert, immer gebunden“, wodurch Wohnungen vor der Kommodifizierung geschützt waren, so steuerte die Bundesregierung unter Helmut Kohl den Wohnungsmarkt in Richtung einer stärkeren Koordination durch Märkte. Der Staat befand sich zu diesem Zeitpunkt, auch befördert durch die Insolvenz des großen gewerkschaftlichen Wohnungsbauunternehmens „Neue Heimat“, auf dem Rückzug. In der Konsequenz entfiel im Jahr 1990 die Wohngemeinnützigkeit.

Hinzu kam: Nach dem Ende des Kalten Krieges sind viele Finanzhilfen, die den Westteil der Stadt überlebensfähig gehalten haben, weggefallen. Es klaffte also eine Lücke im Haushalt. Um sich aus der finanziellen Bredouille zu befreien, verfiel das Land auf den kurzsichtigen Gedanken, Vermögen zu versilbern. Das Land folgte damit einer neoliberalen Strategie, die ein Stück weit den Zeitgeist spiegelte. So wurden die Wasserbetriebe und die landeseigene Stromversorgung in Teilen privatisiert und die Gasversorgung sogar vollständig. Das brachte zwar kurzfristig Geld in die Kassen, führte aber zum Verlust öffentlicher Infrastruktur. 

Weil das aber noch immer nicht ausreichte, griff der CDU-geführte Senat unter Eberhard Diepgen auch auf die öffentlichen Wohnungsunternehmen zurück. Diese wurden verpflichtet, einen Teil der Überschüsse zugunsten des Berliner Haushalts abzuführen. Die SPD-Finanzsenatorin Annette Fugman-Heesing entwickelte ein Verfahren zur Generierung von weiteren Einnahmen: Kommunale Wohnungsbauunternehmen werden genötigt, andere kommunale Wohnungsbauunternehmen aufzukaufen.  Die dabei entstehenden Verkaufserlöse fallen an den Eigentümer, das Land. Wieder ging es um eine kurzfristige Entlastung des Haushalts, diesmal aber mit dem Effekt, dass den im Grunde wirtschaftlich einigermaßen gesunden kommunalen Unternehmen Liquidität entzogen wurde, da sie entweder Gewinne abführen oder den Kauf der öffentlichen Unternehmen gegenfinanzieren mussten. Die Haushaltspolitik des Senats schuf also überhaupt erst eine wohnungspolitische Notlage, indem die kommunalen Wohnungsbauunternehmen unter den Druck gerieten, Wohnungsbestände zu veräußern, um ihre Liquidität zu verbessern.

An wen wurden denn die Wohnungen verkauft?

Isabella Rogner: Das waren unterschiedliche Erwerbertypen. In sehr geringem Umfang – etwa fünf Prozent – gingen Wohnungen in Einzeleigentum über. Wohnbaugenossenschaften übernahmen ebenfalls etwa fünf Prozent des veräußerten Bestands. Fast 60 Prozent gingen jedoch an institutionelle Erwerber:innen, also Immobilienfonds. Damit ist der dritte Treiber der Privatisierung benannt, der immer leicht übersehen wird. Während der kommunale Haushalt in eine prekäre Situation geriet und Einnahmen generieren wollte, existierte auf der anderen Seite ein anlagesuchendes Finanzkapital, das auch aufgrund einer günstigen Zinssituation in die Lage versetzt wurde, in großem Umfang Wohnungen zu erwerben. Insofern passen hier zwei Handlungslogiken zusammen. An wen aber hätten denn die Wohnungen verkauft werden können? Doch nur an Erwerber:innen, die in großem Maßstab investieren konnten, also an die Immobilienfonds.

In welchem Umfang wurden Wohnungsbestände privatisiert?

Isabella Rogner: Die Ausgangslage im Jahr 1990 war folgende: In Westberlin existierten 236.000 kommunale Wohnungen, in Ostberlin 246.000. Diese wurden von 20 kommunalen Wohnbaugesellschaften verwaltet. Dieser Bestand wurde bis zum Jahr 2005 auf 265.000 Wohnungen reduziert. Das bedeutet, es wurden 209.000 Wohnungen privatisiert. 

Dabei begann die Privatisierung langsam. In den ersten fünf Jahren bis 1995 wurden nur sieben Prozent der 209.000 Wohnungen privatisiert. Dann gewann der Prozess an Dynamik. In den nächsten drei Jahren wurden 30.000 Wohneinheiten veräußert und dann – von 1999–2001 – 45.000 Einheiten. In den Jahren von 2002 – 2005 entfaltete sich die gesamte Dynamik der Privatisierung: Es wurden 120.000 Wohneinheiten verkauft. 

Der Hintergrund für diese Dyna­mik war, dass die ohnehin schon angespannte Finanzlage des Landes Berlin sich in Folge des Bankenskandals noch einmal ver­schärft hatte. Die landeseigene Bankgesellschaft Berlin AG hatte aufgrund riskanter Immobilien­geschäfte Verluste in Milliarden­höhe verursacht, die das Land Berlin belasteten, das mit einer Kapitalzuführung die Bank retten musste. Der CDU-geführte Senat wurde gestürzt, aber der neue regierende Bürgermeister Klaus Wowereit gab für die Koalition von SPD und PDS das Motto aus: „Sparen bis es quietscht.“ Der Finanzsenator Thilo Sarrazin exekutierte dieses Motto und privatisierte in großem Umfang Wohnungen. Mit dem Verkauf der GSW-Immobilien (GSW = Gemeinnützige Siedlungs- und Wohnungsbaugesellschaft) wurden im Jahr 2004 65.000 Wohnungen im Ostteil der Stadt an private Investoren verkauft. 

Dieser Überblick zeigt aber auch, dass alle politischen Akteur:innen ihren Anteil an dieser Privatisie­rungspolitik hatten. 

Wieso hat sich der Berliner Senat dergestalt auf Privatisierung kapriziert? Wieso kam über­haupt nicht der Gedanke auf, wenn schon Wohnungen verkauft werden, dann doch an eine eher genossenschaftliche oder gemeinwirtschaftlich orientierte Organisation?

Isabella Rogner:Es herrschte einfach ein großes Misstrauen sowohl gegenüber demokrati­schen Strukturen wie beispiels­weise Genossen­schaften als auch gegen­über der Gemeinwohl­­ökonomie. Die Wohngemein­nützigkeit war erst kurz zuvor abgeschafft wor­den, sodass in der Politik die Meinung vorherrschte, der Staat soll den Wohnungsbau auf keinen Fall betreiben, das soll besser über den Markt geregelt werden, der als bestmöglicher Koordinator der Wohnbedürfnisse ange­sehen wur­de. Und die nega­ti­ven Erfahrungen mit dem gemeinnützigen gewerk­schaftlichen Wohnungsbauunter­nehmen „Neue Heimat“ haben natürlich auch Spuren hinterlassen, etwa der Art: Die können es nicht, oder: Das funktioniert nicht.

Sozialimpulse: Welche Auswirkungen hatte die Privatisierung?

Isabella Rogner: Zunächst den Effekt der Erhöhung der Mieten, und zwar sowohl der Bestands­mieten als auch bei den Neu­vermietungen. Die Erwerber:innen verfolgen ja die Absicht, eine ökonomische Ertragssteigerung aus der Bewirtschaftung der Immobilien zu erzielen. In den Jahren von 2007 bis 2013 stiegen die Bestandsmieten um 17 Prozent, die Steigerung bei den Neuvermietungen erreichte sogar 35 Prozent. Aus dieser Kluft zwischen der Entwicklung der Bestandsmieten und der der Neuvermietungen lässt sich schlussfolgern, dass es für die Immobilienbesitzer:innen wesentlich attraktiver ist, eine Neuvermietung anzustreben – was aber zwingend mit einem Bewohnerwechsel verbunden ist. Also versuchte man, Wohnungen zu entmieten. 

Dieser Anreiz der Real-Gentrifi­zierung – davon spricht man, wenn Ertragslücken ohne physi­sche Aufwertung der Wohnungen einfach durch Mieterwechsel geschlossen werden können – lässt erahnen, dass in einzel­nen Wohnlagen ein Verdrän­gungsdruck entstanden ist. Berlin verwandelte sich von einer Stadt der Mieter:innen in eine Stadt der steigenden Mieten. Je höher der Ertragswert einer Wohnung, desto attraktiver war und ist es, diese neu zu vermieten, mit der Folge, dass nur ökonomisch solvente Mieter:innen zuziehen können und die vorherigen Bewohner:innen verdrängt werden. 

Vor allem wurden Mieter:innen aus den Innenbezirken verdrängt. Wo vorher noch eine soziale Durchmischung vorhanden war, also in Stadtteilen wie Kreuzberg oder Friedrichshain oder auch früher in Prenzlauer Berg, erleben wir eine zunehmende Gentrifizierung. Da auch die Gewerbemieten teurer werden, entsteht auch ein ganz anderes Angebot an Läden. Wo früher vielleicht der kleine Tante-Emma-Laden war, in dem man noch schnell einen Liter Milch kaufen konnte, ist jetzt ein Yoga-Studio oder ein teures Café, das sich Menschen mit niedrigem Einkom­men gar nicht leisten können.

So entwickeln sich die Berliner Zentren zu Gebieten, in denen hohe Mieten gezahlt werden, während die peripheren Lagen dagegen vergleichsweise güns­tige Mieten aufweisen – das gilt vor allem für die Bezirke Marzahn oder Hellersdorf, die im Osten gelegen sind, und die für die privaten Immobilienunternehmen weniger attraktiv erschienen. Dort ist ein relativ hoher Anteil der Woh­nungen im Eigentum der öffentlichen Wohnbauunter­nehmen verblieben.

Problematisch erscheint neben der Thematik der Entmietung auch, dass die privatisierten Bestände nun am Immobilien­markt als Ware verkauft werden konnten.

Isabella Rogner: Ja, das kann man am Beispiel der GEHAG sehen. Die GEHAG wurde 1924 als gemeinnützige Gesellschaft von Gewerkschaften, Baugenos­senschaften und gemeinnützigen Unternehmen mit dem Zweck gegründet, preiswerten Wohnraum für die untere und mitt­lere Bevöl­kerungsschicht zur Ver­fügung zu stellen. Der GEHAG war es in Zusammenarbeit mit dem leiten­den Architekten Bruno Taut ge­­lungen, sowohl archi­tek­to­nisch wie sozial richtungsweisen­den Wohnungsbau zu verwirklichen. 

Als sich der Senat aufgrund der angespannten Finanzlage dazu entschloss, die GEHAG mitsamt ihren hochkarätigen Denkmalbe­stän­den zu verkaufen, wurden im Rahmen eines Bieterverfahrens im Vorfeld als ungeeignet ein­ge­stufte Bieter:innen ausgeschlossen. Den Zuschlag erhielt die relativ kleine RSE Grundbesitz und Beteiligungs-GmbH. Sie war aus der Rinteln-Stadthagener Eisen-bahn AG hervorgegangen und verfügte auch über eine Tradition im Bau von Werkssiedlungen. Der Verkaufspreis entsprach etwa 1000 € pro Quadratmeter und lag – verglichen mit heutigen Preisen – relativ niedrig. Wenig später wurde jedoch die RSE über die Börse aufgekauft. Der Käufer war die Hamburger WCM Immobilien-Holding, die zuvor als Bieter ausgeschlossen worden war. In rascher Folge kam es dann zu mehreren Übernahmen des günstig verkauften GEHAG-Portfolios am Finanzmarkt. Im Zuge dieser Transaktionen begann man irgendwann, die bis dahin ausschließlich vermieteten fast 700 Reihenhäuser der von Bruno Taut entworfenen Hufeisensiedlung nach und nach an private Einzel­eigentümer:innen zu verkaufen – ein Prozess, den die Deutsche Wohnen Gruppe als letzter Käu­fer des Areals fortsetzte. Das führte zu der jetzigen Situation, dass die Hufeisensiedlung neben einem Großeigentümer auch weit über 600 private Einzeleigentümer:innen hat. Eine Situation, die den einheitlichen denkmal­gerechten Erhalt des sehr fein aufeinander abgestimmt gestal­te­­ten Welterbes wesentlich erschwert.

Die Gegenbewegung formiert sich – Wellen des Protests

Wenn eine Privatisierung und Finanzialisierung solchen Ausmaßes stattfindet, produziert dieser Prozess immer auch Verlierer:innen – in diesem Fall die Mieter:innen, die von steigenden Mieten betroffen waren, Entmietungen und den Verlust ihrer Wohnung zu gewärtigen hatten. Führte das zu einer Solidarisierung der Betroffenen und zu sozialem Protest?

Isabella Rogner: Berlin weist im bundesdeutschen Maßstab eine Besonderheit auf: Über 80 Prozent der Haushalte wohnen zur Miete. Das ist in Ostdeutschland zwar die Regel, aber in Westdeutschland nicht. Und damit hat eine Vielzahl der Bewohner:innen ähnliche Probleme mit den Wohnungen und den Vermieter:innen. Das führte dazu, dass sich Mieter:innen zunächst auf lokaler Ebene zusammenschlossen und versuchten, ihre Probleme zu lösen – kaputte Aufzüge, Schimmel an der Wand oder Heizungsausfälle.

Kurz vor der Abgeordneten­hauswahl im Jahr 2011 und dem Ende der zweiten rot-roten Regierung zogen am 3. September 2011 einige Tausend Menschen unter der Losung „Steigende Mieten stoppen! Damit noch was zum Leben bleibt!“ durch Berlin. Das waren noch keine Großorganisationen, die die Mobilisierung erzeugt haben, sondern Stadtteilgruppen und Mieterinitiativen. Sie haben das Verdienst, das Thema in die Landespolitik zurückgeholt zu haben. 

Diese Gegenbewegung hatte den Effekt, dass sich sehr unterschiedliche Beteiligte in dem Anliegen zusammenfanden, die Folgen der Privatisierung zu stoppen. Beispielhaft kann die Mietergemeinschaft „Kotti & Co“ genannt werden. Sie entstand aus dem Widerstand gegen die Verdrängung des migrantisch geprägten Milieus in Kreuzberg, bezog jedoch auch andere Interessengruppen ein: studentische Wohngemein­schaften, Hausgemeinschaften, aber auch Kneipen und Klubs. Die Initiative organisierte Lärm­demos und zog mit Kochlöffeln und Topfdeckeln durch die Straßen mit der Losung: „Die Miete ist zu hoch.“

Hatte dieser Protest schon eine politische Auswirkung?

Isabella Rogner: Naja, die Politiker:innen griffen in ihren Stellungnahmen zwar die Anliegen auf, konkrete Veränderungen erwiesen sich jedoch als schwierig. Die Bezirke verwiesen auf die Zuständigkeit des Senats, der Senat gab den „Schwarzen Peter“ an die Bundesregierung weiter. Und alle zusammen beklagten die Haushaltssituation, die ihnen Fesseln angelegt habe. Die Berliner Politik hatte sich de facto mit der Austerität arrangiert, die Forderungen wurden im Wesentlichen nicht aufgenommen.

Dadurch musste sich die Gegen­bewegung anders organisieren, die Volksbe­gehren der Jahre 2014 und 2015 weisen schon eine an­dere Organisationsform auf.

Isabella Rogner: Ja, die Initia­tive „100 % Tempelhofer Feld“ richtete sich gegen die inves­torengetriebene Bebauung des Geländes des Flugplatzes Tem­pel­hof. Hier zeigte sich, dass der Volksentscheid in ganz Berlin auf Resonanz stieß. Der Gesetzentwurf der Initiative erreichte in allen Bezirken eine stärkere Zustimmung als der Gegenentwurf des SPD-CDU-Senats. Es war also gelungen, eine gewisse Gegenbewegung – genauer: ein Bündnis von Umwelt- und Mieterbewegung – berlinweit zu etablieren. 

Ein Jahr später startete das Volks­begehren zum „Mietenvolksent­scheid Berlin“, welches dann in Teilen vom Senat aufgegriffen wurde und Reformen im sozialen Wohnungsbau sowie in der Unter­nehmenspolitik der landes­eigenen Unternehmen forderte. Getragen wurde diese Bewegung von den oben genannten Initia­tiven, aber sie wurde auch von der „Berliner MieterGemein­schaft“ und dem „Berliner Mieter­verein“ unterstützt. Das zeigt, dass die Bewegung in der Breite an Unterstützung gewonnen hatte. 

Die Gegenbewegung richtete sich aber zunächst gegen das Land Berlin, nicht so sehr gegen die privaten Immobilienfonds, oder?

Isabella Rogner: Teilweise gin­gen damit schon auch Än­de­run­gen in Bezug auf die privaten Immobilienunternehmen einher. Etwa die Festlegung, dass die Miete im öffentlichen und pri­vaten sozialen Wohnungs­bau bei 30 Prozent des Netto­einkommens gekappt wird, wirkt sich ja auch auf die privaten Eigentümer aus. 

Wesentliche Erfolge beziehen sich aber auf die kommunalen Unter­nehmen. So die Einrichtung ei­nes Rätesystems: Jedes landes­eigene Unternehmen räumt sei­nen Mie­ter:innen Betei­li­gungsrechte ein. Mieterräte wurden eingeführt. 

Aber es stimmt: Viele Gruppen waren mit dem Ergebnis nicht zufrieden und diskutierten die Möglichkeit, wie mit der Initiative auch private Wohnungsbau­unter­nehmen erfasst werden könn­ten. Das war dann der Beginn der Initiative „Deutsche Wohnen und Co enteignen“ und der Beginn der Diskussion um die Vergesellschaftung der Wohnungen.

Die Entstehung der Bewegung „Deutsche Wohnen und Co enteignen“

Die Unzufriedenheit mit der Woh­nungspolitik hielt an, die Bewe­gung schaffte es, sich zu verste­tigen. Das ist bemerkenswert, denn es ist ja ein Merkmal von Bewegungen, dass es ihnen schwerfällt, ein Anliegen dauer­haft zu verfolgen. Wieso war das in diesem Fall anders?

Isabella Rogner: Ein Grund lag darin, dass die Bewe­gung, wie schon geschildert, immer mehr an Breite gewon­nen hatte. Das lag auch daran, dass die Folgen der Privati­sierung immer stärker in Erschei­nung traten. Der Irrwitz liegt ja darin, dass man einiger­maßen geschützt ist, solange man einen alten Mietvertrag besitzt, der zunächst nicht im gleichen Umfang verändert werden kann, wie das bei einer Neu­ver­mie­tung der Fall ist. Aber damit ist auch das Problem benannt: Im­mer dann wenn Men­schen sich hin­sicht­lich ihrer Woh­nung ver­än­dern wollen, stoßen sie an eine Gren­ze. Fami­lien, die in eine klei­nere Woh­nung ziehen wollen, weil die Kinder aus­ge­zogen sind, oder die eine Woh­nung an einem anderen Ort be­ziehen wollen, weil sie nä­her zu ihrem Arbeits­platz ziehen wol­len, spüren das, denn sie sind gezwungen, sich an ihren alten Miet­vertrag zu klammern, weil der neue ihre Mietsituation ver­schlech­tern würde. Wenn eine Woh­nung plötzlich doppelt so viel kostet wie die alte, obwohl sie nur halb so groß ist, wird das sehr konkret erlebbar. 

Das führt dann zu sogenannten Lock-in-Effekten, der ganze Woh­nungsmarkt gerät in einen Still­stand. Die Mieter:innen werden sozusagen eingeschlossen in die Wohnverhältnisse, die sie haben.

Und die Vermieter reagieren auf diesen Lock-in mit der soge­nann­ten Ent­mietung: Die Eigentümer versuchen, Mieter:innen „auf Teufel komm raus“ aus der Woh­nung zu drängen. Das geschieht zum Beispiel durch Umwand­lun­gen, indem Sozialwohnungen, die aufgrund der Umwandlung aus der Sozialbindung heraus­fallen, dann gewinnbringend verkauft werden. Aber auch durch dubiose Sanierungs­pro­jekte, da wird teilweise den Mie­ter:innen das Wasser abge­stellt, sie haben monatelang Gerüste vor ihrem Fenster oder die Heizungen werden nicht mehr repariert …

Daher blieb die Bewegung an der Basis stabil und bröckelte nicht ab. 

Diese Entmietungspraxis wirkt in deiner Schilderung wie ein Verfahren, das außerhalb der Legalität angesiedelt ist.

Isabella Rogner: Ich denke, das ist ein ziemlich brutales Geschäftsmodell. Vergleichbar mit dem von den Arbeitgebern betriebenen Union-Busting in Betrieben, in denen gewerk­schaftliche Organisation durch Anwaltsdrohungen und Verhin­derungen von Betriebsratswahlen unterbunden werden soll. Ent­sprechend existiert ein Geschäfts­modell auf dem Wohnungsmarkt, das dazu dienen soll, dass Mieter:innen ihre Mietverträge aufgeben und ausziehen.

Die Mieter:innen erleben das als soziale Verdrängung. Sie verlieren ihren Kiez, sie verlieren den Ort, wo sie jahrelang verankert waren, wo ihre Kinder zur Schule gegangen sind und wo auch ihre Freund:innen wohnen. Und sie verlieren aufgrund der Verdrängung in die Peripherie den Zugang zu vielen Kulturangeboten, die sie vorher wahrgenommen haben. Diese Verdrängung schafft das Gefühl, dass man nicht mehr die Möglichkeit hat, sich zu beteiligen, mitzuentscheiden oder gehört zu werden. Also das Gefühl: Ich bin nicht mehr Teil von Berlin.

Oft wird das Problem damit erklärt, dass aufgrund des hohen Zuzugs nach Berlin eine überhöhte Nachfrage nach Wohnraum existiere. Ursache sei also nicht die Privatisierung, sondern die Tatsache, dass Berlin zu einem Vermietermarkt geworden sei, der es den Eigentümer:innen der Wohnungen erlaube, eine erhebliche Rendite zu erwirtschaften. 

Isabella Rogner: Ja, so wird ar­-_gu­mentiert, aber das ignoriert, dass der Lock-in-Effekt für einen erheblichen Teil der Unterver­sor­gung verantwortlich ist. Denn natürlich ist es ein Verteilungs­problem, wenn Personen krampf­haft an ihrer Sechs-Zimmer Woh­nung festhalten, weil die Miete dort günstiger ist als in einer klei­neren Wohnung. Damit steht sehr viel Wohnraum einem Ein­zelnen zur Verfügung, der ande­ren ent­zogen wird. Insofern ver­nebelt das Thema Zuzug die Pro­blem­lage, denn durch eine an­dere Verteilung des Wohnraums könnte ein wesentlicher Teil des Pro­blems gelöst werden. 

Dieser Problemdruck bestand permanent und ließ nie wirklich nach. Eine Entspannung der Wohn­situation trat nicht ein. Da­her wurden die verschie­de­nen Initiativen immer wieder – so zerbrechlich sie im Ein­zelnen auch sein mochten – neu belebt. So kam es zur sys­tematischen Prüfung von Nebenkosten­be­scheiden, die falsch berechnet waren und zur Rück­forderung der zu viel entrichte­ten Geld­be­träge, sogar zur Ver­urteilung einer Vermieterin. Und es ent­stand der Wunsch nach einer Rekommunalisierung. 

Diese Forderung ergab sich aus der Erkenntnis, dass es nicht genügt, Nebenkostenbescheide zu prüfen und sich zu beschwe­ren, denn das eigentliche Pro­blem resultiert aus dem privaten Eigen­tum an Grund und Boden und aus der Möglich­keit, allein daraus eine Rendite zu erwirt­schaften. Aus diesem Konflikt kommen wir als Mieter:innen nicht heraus. Es wird immer das Interesse des privaten Wohnungs­bau-Unternehmens geben, von Mieter:innen eine höhere Miete zu verlangen und die Rendite zu maximieren. Andererseits besteht der Wunsch der Mieter:innen nach bezahlbarem Wohnraum, nach Stabilität hinsichtlich des Mietverhältnisses und nach einer guten Verwaltung der Wohnung. Und dieser Konflikt ist in der bestehenden Konstellation nicht auflösbar, sondern er spitzt sich immer weiter zu. 

Daraus resultierte die Erkenntnis, dass man über die bisherigen Forderungen hinausgehen muss. Und da entstand die Debatte um den Artikel 15 des Grundgesetzes. Das war zunächst noch nicht sehr systematisch gedacht, aber der Artikel wurde dabei wieder entdeckt. Er sagt, dass Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel zum Zwecke der Vergesellschaftung in Gemeineigentum überführt werden können. 

Der Artikel 15 ist substanziell an­ders als der Artikel 14 des Grund­gesetzes, der ja immer für Ent­eig­nungen im Zuge des Straßen­baus oder des Baus von Strom­trassen herangezogen wird. Ar­tikel 15 wurde noch nie angewandt. Er bietet eine Mög­lichkeit der Transformation. Es handelt sich also um einen „schlummernden Arti­kel“ im Grundgesetz. Daraus entstand die Frage, ob und wie man ihn zum Leben erwecken kann. Ab 2015 wurden diese Über­legun­gen zunehmend kon­kreter. Im Jahr 2018 ging die Initiative „Deutsche Wohnen & Co ent­eignen“ mit dem Vor­haben an die Öffentlichkeit, ei­nen Volksentscheid zu orga­ni­sieren, der als Anwendung des Artikels 15 des Grundgesetzes zu verstehen ist. Profitorientierte Wohnungs­unternehmen, in de­ren Besitz sich mehr als 3000 Wohnun­gen befinden, sollten kon­kret ent­eig­net und der Woh­nungs­bestand ver­gesell­schaftet ‒ nicht ver­staat­licht ‒ werden.

Der Volksentscheid „Deutsche Wohnen und Co enteignen“

Das erscheint mir das eigent­lich Bemerkenswerte in der Entwicklung der Gegen­be­we­­gung. Es wird ab einem bestimm­ten Zeitpunkt nicht mehr danach gesucht, die Wirkungen der Privatisierung zu lindern, sondern es geht darum, sie tatsächlich an der Wurzel zu packen und eine alternative Form der Bewirtschaftung zu entwickeln. Wieso war die Bewegung in der Lage, so offensiv vorzugehen und von Enteignung zu sprechen?

Isabella Rogner: Diese Strategie wurde von den Mieter:innen ge­tragen. Es gibt Fotos von Pro­tes­ten im Jahr 2015. Sie zeigen Schil­der, auf denen steht: Deutsche Wohnen enteignen. Das zeigt, die Idee stammt aus der Mitte der Mieterbewegung und ist dann von verschiedenen Gruppen unterstützt worden. Vom Ber­li­ner Mieterverein, von Fachpolitiker:innen der Linken oder der Grünen. 

Der Begriff Enteignung polari­siert und ist wohl auch deshalb gewählt worden, obwohl er begrifflich nicht ganz zutrifft, denn Vergesellschaftung ist etwas anderes als Enteignung. Daran ist auch abzulesen, dass der Begriff nicht von Jurist:innen in die Bewegung eingebracht worden ist, sondern von den Mieter:innen. Sie haben zuerst von Enteignung gesprochen. 

Es ist auch ein Begriff, der Schmerzen hervorruft …

Isabella Rogner: ... und natürlich für Aufmerksamkeit sorgt. Vor al­lem: Bei „enteignen“ weiß jeder, was damit gemeint ist, „vergesell­schaften“ dagegen muss erst ein­mal erklärt werden. Deshalb hat sich der Begriff auch festgesetzt. 

Ein Volks­begehren zu organi­sie­ren ist ein schwieriges Unter­fan­gen. Wie wurde dieser Prozess gestaltet?

Isabella Rogner: Das Verfahren des Volksentscheids ist in Berlin einigermaßen bekannt. Es fin­den immer wieder Wahlen statt, bei denen auch ein Volks­ent­scheid zur Abstimmung steht. Außerdem weist Berlin – ver­glichen mit anderen Städten – möglicher­weise eine aktivere Stadtbevöl­kerung auf. Hinzu kommt: Volks­entscheide zur Rekommunali­sierung der Infra­struktur, zur Bebauung des Tem­pelhofer Feldes oder der Mieten­volks­entscheid verliefen in der Ver­gangenheit erfolgreich. Das heißt, es lag eine Erfahrung mit Volksentscheiden vor und wir wussten auch, wie man für einen Volksentscheid mobilisiert und wie man ihn gewinnen kann. 

Volksabstimmung bedeutet, dass man einen langen Atem haben muss. Der Prozess verläuft doch in verschiedenen Phasen?

Isabella Rogner: Im Grunde geht es um drei Phasen. Man reicht einen Antrag auf ein Volksbegeh­ren ein und muss in der ersten Phase 20.000 Unterschriften sammeln, um die Unterstützung des Anliegens zu dokumentieren. Dann erfolgt die rechtliche Prüfung, entweder durch den Berliner Senat, oder durch das Landesverfassungsgericht, wenn der Senat die Prüfung dorthin delegiert. Wenn dieser Prozess positiv beschieden wird, beginnt die zweite Phase, die eigentliche Unterschriftensammlung. Hier müssen sieben Prozent der Wahl­berechtigten das Volksbegehren unterstützen, also rund 180.000 Wähler:innen. Und wenn diese Unterschriften beigebracht wer­den können, dann kommt es zur Abstimmung. 

Bemerkenswert war, dass in der zweiten Phase die Unterstützung außerordentlich stark war. Wir haben am Ende 360.000 Unter­schriften eingereicht! Das hat deutlich signalisiert, dass das Anliegen die Bürger:innen er­reicht. Dann begann die eigent­liche Mobilisierung parallel zum Wahlkampf in Berlin und am Ende erhielt der Volksentscheid 59,1 Prozent der Stimmen. 

War abzusehen, dass die Mehrheit so deutlich ausfallen würde?

Isabella Rogner: Die Einschät­zun­gen gingen schon etwas ausein­ander, aber ich habe viele Haus­türgespräche geführt und an den Ständen diskutiert. Da war ich immer positiv überrascht, dass die Wähler:innen das An­lie­gen, das ja nicht ganz trivial ist, schnell verstanden haben, denn sie haben den Interessen­gegensatz zwi­schen Rendite-Optimierung einer­seits und gu­tem Wohnen anderer­seits selbst erlebt. Da hilft es na­tür­lich, dass es in Berlin die Regel ist, zur Miete zu wohnen. 

Natürlich gab es ein Unwohlsein mit dem Wort Enteignung, aber die Privatisierungspolitik und die Praxis der Unternehmen haben das Ge­rechtig­keits­gefühl der Berliner:innen verletzt. Und die Berliner:innen haben verstanden, es geht jetzt um eine echte Verän­derung im Bereich Wohnen; das war ausschlaggebend. Es ging nicht um kosmetische Reformen, sondern es ging um eine grund­legende Veränderung von einem Problem, das alle in Berlin zu spüren bekommen. Fast alle sind davon betroffen und konnten am eigenen Leib miterleben, wie sich der Wohnungsmarkt verändert hat und wie groß die Problemlage ist. 

Deswegen war für mich immer klar, dass wir gewinnen würden.

Wie wichtig war es, dass es einen klaren Gegner gab, gegen dessen Praxen sich der Volksentscheid wandte?

Isabella Rogner: Das war wichtig. Es gibt einen sehr klaren Gegner, den in Berlin auch jeder kannte. Einen Demospruch wie etwa „Ganz Berlin hasst die Deutsche Wohnen“, den hat ja nicht unsere Initiative erfunden, sondern der existierte schon lange vor dem Volksbegehren. Insofern war klar, gegen wen wir uns richten, gegen die Wohnbaukonzerne und deren Praxis. 

Vor allem war auch klar, dass es nicht darum ging, irgendjeman­dem sein Häuschen oder seine Eigentumswohnung wegzunehmen.

Vergesellschaftung, was ist das?

Vergesellschaftung ist keine Verstaatlichung. Wie hat man sich die Vergesellschaftung vorzustellen, wie sollten die Wohnungen bewirtschaftet werden?

Isabella Rogner: Vergesell­schaf­tung bedeutet die Überführung in Gemeineigentum, aber nicht einfach in staatliches Eigentum. Die Wohnungen werden zu öffentlichem Eigentum. Es geht also nicht darum, die privaten Wohnungsunternehmen einfach zu rekommunalisieren, sie wieder in staatliches Eigentum zu über­führen. Stattdessen wollen wir eine Form schaffen, die es bis­lang in Berlin nicht gibt. Die Wohnungen werden durch eine Anstalt des öffentlichen Rechts verwaltet und die Ver­wal­tung erfolgt als demokratische Selbst­verwaltung. Das ist der wesent­liche Unterschied zu kommunalen Wohnungsunternehmen, die keine solche Mitbestimmung kennen. 

Im Grunde beginnt die Selbst­verwaltung auf der Quartiers- oder Siedlungsebene, wo Mieterräte gebildet werden. Dann folgt die nächstgrößere Einheit, die Gebietsräte, und schließlich wird ein Gesamtrat gebildet – auf all diesen Ebenen sind die Mieter:innen beteiligt. Dabei geht es dann um Fragen, wo und wie muss etwas saniert oder neu gestaltet werden, wo soll investiert werden. 

Am Anfang wird auf dem ganzen Unterfangen das Problem der Entschädigung lasten, denn eine entschädigungslose Enteignung ist nach dem Grundgesetz nicht möglich. Aber auch diese Belastung wird irgendwann abgetragen sein. Außerdem sind strategische Fragen zu entscheiden: Welche Neubauten sollen realisiert und wie sollen die gestaltet werden? Diese Entscheidungen unterliegen der Mitbestimmung. 

An der Idee der Räte ist beson­­ders der Gedanke der bottom-up-Organisation interessant. Ein bisschen erinnert der skizzierte Aufbau an eine Genossenschaft. Bei Genossenschaften besteht aber immer die Gefahr einer starken sozialen Abschottung: Die Mitglieder der Genossen­schaft verhalten sich inklusiv solidarisch, aber sie schließen sich gegenüber der Umwelt ab. Wie kann die geplante Anstalt des öffentlichen Rechts einer solchen sozialen Abschottung entgegenwirken?

Isabella Rogner: Der wichtigste Unterschied liegt darin, dass die Anstalt des öffentlichen Rechts keine Genossenschaft ist. Sie ist kein Mitgliederunternehmen und man muss nicht Mitglied sein, um eine Wohnung zu bekommen. Stattdessen bewirbt man sich auf eine Wohnung. Es werden Kriterien definiert, die erfüllt sein müssen, um eine Wohnung zu bekommen. Voraussichtlich wird ein Großteil der Wohnungen nach sozialen Kriterien vergeben. Aber es gibt nicht per se ein Ausschlusskriterium, wie es bei einer Genossenschaft existiert. 

Vor allem setzen wir darauf, dass die demokratische Mitbestimmung nicht von oben verordnet wird, sondern sie muss durch die Bewohner:innen praktiziert wer­den. Unsere Organizing-Projekte, die Mieter:innen der Wohnungs­konzerne zur Zusammenarbeit bringen, sind so etwas wie prak­tizierte Selbstverwaltung. Das beginnt damit, dass wir die Bewohner:innen darin unter­stützen, sich gegenseitig kennen­zulernen. Dann geht es aber darum, dass sie anfangen, sich gemeinsam zur Wehr zu setzen. Da gibt es in meinem Bezirk, Tempelhof-Schöneberg, eine Siedlung, die „Vonovia“ gehört. Dort sind die Mieter:innen, nach­dem die Heizkosten explodiert sind, in einen Heizkostenstreik getreten und 600 Haushalte haben entschieden, die Rech­nun­gen erst einmal nicht zu bezahlen, sondern Widerspruch zu erheben und eine Prüfung einzuleiten. 

Aus solchen Projekten lernen die Akteur:innen, dass sie selbst den Unterschied ausmachen, dass sie die eigenen Angelegenheiten mitgestalten können und es nicht hinnehmen müssen, wenn über sie hinweg regiert wird. Diese Praxen können weitergeführt und in die Anstalt des öffentlichen Rechts überführt werden. Es geht da, im Management-Jargon ge­spro­chen, um Empowerment, also die Befähigung zur Selbst­ermächtigung. Deshalb haben wir für die Anstalt eine Partizipations- und Diskriminierungsstelle vor­gesehen. Die hat einerseits darauf zu achten, dass die Antidiskrimi­nierungsgesetze auch eingehal­ten werden. Vor allem aber geht es um Partizipation. Dort sollen die Mieterräte unterstützt und akti­viert werden. Es geht auch darum, dass migrantische Mie­ter:innen nicht von der Mit­-wir­kung ausgeschlossen werden, deshalb werden Übersetzungs­leistungen fallweise zur Verfü­gung gestellt. 

Das Rätemodell hat den großen Vorteil, dass es Selbstverwaltung ermöglicht und attraktiv macht. Es stößt aber immer dann an Grenzen, wenn es zu einer Über­forderung kommt und das Ver­walten der Wohnungen gewisser­maßen zu einem Voll­zeitjob wird. Daher bedarf es sicherlich auch hauptamtlicher Mana­ger:innen der Anstalt des öffentlichen Rechts. Wie muss man sich das Zusam­menspiel von ehrenamtl­ichen Räten und hauptamtlichen Akteur:innen vorstellen?

Isabella Rogner: Entscheidend dürfte dafür die Zusammenarbeit auf der Ebene der Gebietsräte sein, also die Räte, die für die einzelnen Berliner Bezirke zustän­dig sind. Diese Räte werden mit einer Gebietsleitung zusammen­arbeiten, die man sich hauptamt­lich vorstellen muss, sonst ist das Arbeitsvolumen nicht zu bewäl­tigen. Da kommt es ganz wesent­lich darauf an, dass sich die Ak­teure nicht verhaken und wechsel­seitig blockieren. Konkret kann man sich das so vorstellen, dass die Budgetzuweisung vom Ver­waltungsrat und der Geschäfts­führung erfolgt und dann vom Gebietsrat in mitbestimmten Verfahren verausgabt werden kann, aber es besteht nicht ein permanentes Vetorecht. 

Wir diskutieren zurzeit auch, wie die Beteiligung an Räten so gestaltet werden kann, dass es allen Mieter:innen möglich ist, mitzuwirken. Es wäre zum Beispiel denkbar, Freistellungen zu finanzieren, sodass einer Überlastung entgegengewirkt werden kann. 

Wie ist denn das Verhältnis des Landes Berlin zur Anstalt des öffentlichen Rechts zu denken? Das Land ist ja nicht Eigentümer der Anstalt, oder?

Isabella Rogner: Nein, ist es nicht, sonst wäre es ja nur eine Rekommuna­lisierung, sondern die Anstalt gehört sich gewisser­maßen selbst. Der Berliner Senat ist aus demokratietheoretischen Gründen im Verwaltungsrat zu berücksichtigen, aber er hat da keine Mehrheit. 

Die Anstalt wird zu Anfang wohl eine erhebliche Last schultern müssen, sie muss die privaten Wohnungsunternehmen entschädigen. Wie kann diese Entschädigung finanziert werden?

Isabella Rogner: Die Entschä­digung wird über die Mietein­nahmen finanziert. Die Anstalt des öffentlichen Rechts wird Schuldverschreibungen an die vormaligen Eigentümer:innen ausgeben, die können sogar am Markt gehandelt werden und diese Schulverschreibungen werden langsam, über einen Zeitraum von 100 Jahren getilgt. Das ist sicherlich ein langer Zeitraum, aber die Schuldver­schreibungen sind durch die Mieteinnahmen gedeckt und damit eine sehr sichere Geldanlage. 

In gewisser Weise werden der Anstalt des öffentlichen Rechts zwei unterschiedliche Arten von Kapital zugewiesen: Einerseits die Gebäude und andererseits der Boden. Gebäude und Boden sind immer fest miteinander ver­bunden, deshalb wird das oft nicht unterschieden. Aber Gebäu­de sind produzierte Werte, wäh­rend der Grund und Boden nur fiktiv einen Wert darstellt. Wird mit diesen beiden Werten unter­schiedlich verfahren?

Isabella Rogner: Ja, wir schaffen einen sogenannten Vergesell­schaf­tungswert. Das ist etwas voll­ständig Neues, weil bislang kei­-nerlei Erfahrungen mit Vergesell­schaftung vorliegen. Wir haben ein Modell entwickelt, das sich eng an die gesetzlichen Vorgaben hält. Der Bodenwert, für den die Entschädigung gezahlt werden muss, wird nach Verkehrswert abgelöst, allerdings zu dem Ver­kehrswert des Jahres 2013, so dass die disruptiven Marktentwick­lungen, die seitdem in Berlin zu verzeichnen waren, nicht einbe­zogen werden. Dass es sich bei dieser Bodenpreisentwicklung um „disruptive Marktentwicklungen“ gehandelt hat, hat das Bundes­verfassungsgericht festgestellt. Das heißt, es wird ein durch­schnittlicher Bodenwert der Jahre 2011 bis 2013 ermittelt und darauf wird noch eine moderate Steigerung von 3,5 Prozent pro Jahr aufgeschlagen. Aber die Explosion der Bodenpreise wird nicht berücksichtigt, sodass dieser Teil des leistungslosen Einkommens entfällt. 

Der andere Teil betrifft den Ge­bäu­dewert, der ganz regulär nach dem Bewertungsgesetz des Bundes ermittelt wird und von der Anstalt des öffentlichen Rechts übernommen wird. Dieser Wert hätte auch finanziert werden müssen, wenn die Anstalt des öffentlichen Rechts die Gebäude errichtet hätte. Insofern handelt es sich bei diesem Teil um reale Werte. Insgesamt ergibt sich dann eine Entschädigung von 40 bis 60 Prozent des Ver­kehrs­werts, woran man schon merkt, welch gravierende Rolle die Bodenpreissteigerung spielt. 

Wie kann verhindert werden, dass die Vergesellschaftung nicht einfach wieder rückgängig gemacht wird? Wie also ist gesichert, dass eine erneute Kommodifizierung nicht mehr möglich ist?

Isabella Rogner: Das ist in unse­rem Vorschlag tatsächlich im Ge­setz so festgeschrieben. Im Grun­de ist es doppelt abge­sichert: einmal im Gesetz zur Vergesellschaftung und zum anderen im Gesetz für die Anstalt des öffentlichen Rechts. Dort ist aus meiner Sicht der um­fassend­ste Schutz vorgesehen, der ent­wickelt wer­den kann: indem ein Paragraf fest­schreibt, dass die Woh­nun­gen und der Grund nicht verkauft werden können. 

Man könnte nun einwenden, das Gesetz könne wieder geändert werden. Aber es handelt sich um ein Gesetz, das aus einem Volksentscheid resultiert, es ist gewissermaßen Volkes Wille. Es existiert eine sehr hohe mora­lische Hürde, ein solches Gesetz substanziell anzufassen.

Der Volksentscheid und die Mühen der Ebene

Nun war der Volksentscheid ein Riesenerfolg, aber die Bewegung ist sehr schnell in die Mühlen der Politik geraten. 

Isabella Rogner: Ja, es wurde sehr schnell richtig problematisch. Man muss vielleicht erläutern, dass in Berlin zwei Formen des Volksentscheids existieren. Der eine ist ein Beschlussvolksent­scheid, der andere ist ein Ge­setzesvolksentscheid. 2021 haben wir uns für den Beschluss­volks­entscheid entschieden und die­sen auch gewonnen. Damit existiert ein Beschluss, der den Berliner Senat auffordert, die entsprechenden Maßnahmen zu ergreifen. Der Beschluss ist poli­tisch bindend, aber eben nicht rechtlich. Wir waren seinerzeit aber noch nicht so weit, einen Gesetzesvolksentscheid umzuset­zen, weshalb wir uns für den Be­schlussvolksentscheid ent­schie­den haben. 

Nach der Abstimmung stellte sich heraus, dass wir zwar gewonnen haben, aber dass der Beschluss vom Senat nicht umgesetzt werden würde. Als SPD, Grüne und Linke Koali­tions­verhandlungen geführt haben, konnten die drei Parteien sich nicht einigen. Die Linke wollte den Beschluss umsetzen, die SPD woll­te ihn auf keinen Fall umsetzen und die Grünen haben von Ver­gesellschaftung als Ultima Ratio gesprochen, ohne zu konkretisie­ren, was das bedeuten sollte. 

Also erfand die Koalition einen Ausweg, indem sie eine Kommis­sion mit dem Prüfauftrag einrich­tete, die Möglichkeit der Ver­ge­sell­schaftung grundsätzlich recht­lich zu untersuchen. Das Argu­ment lautete, es bestünden Zwei­fel, dass der Beschluss­volksent­scheid so umgesetzt werden könne. Damit wurde unsere Ar­beit negiert und auch die Gut­achten, die nach der ersten Phase des Volksentscheids erstellt wurden, wurden in Zweifel gezogen. 

So wurde eine stark juristisch aus­gerichtete Kommission besetzt. Zehn von dreizehn Mitgliedern waren Jurist:innen. Unsere Initia­tive erhielt nur drei der dreizehn Sitze. Die Vorsitzende der Kom­mission, Herta Däubler-Gmelin, hatte doppeltes Stimmrecht. Wir haben uns schließlich dafür entschieden, in der Kommission mitzuarbeiten, weil wir uns ge­sagt haben, wir stellen uns die­ser Auseinandersetzung. Die Arbeit in der Kommission war langwierig, alles fand hinter ver­schlossenen Türen statt, es war wenig transparent, aber am Ende hat die Kommission einen Bericht vorgelegt, der sehr klar zum Urteil gelangt, dass die Vergesellschaf­tung rechtlich möglich ist.

So positiv das Ergebnis erscheint, in der Zwischenzeit hatte sich die Zusammensetzung des Senats geändert und der CDU geführte Senat wird den von der Kommission aufgezeigten Weg ganz sicher nicht beschreiten. 

Isabella Rogner: Der regierende Bürgermeister Wegner hat von Beginn an deutlich gemacht, dass ihn das Ergebnis der Kommission nicht interessiert. Es war also klar, dass wir uns auf diesen Senat nicht verlassen können. Also haben wir uns als Initiative dazu entschieden, einen erneuten Volksentscheid zu organi­sie­ren, diesmal einen Gesetzesvolks­entscheid. Diesmal legen wir also ein Gesetz zur Abstimmung vor und dieses Gesetz, sofern es von der Bevöl­kerung angenommen wird, tritt dann unmittelbar in Kraft. Das Volk wird in diesem Moment zum Gesetzgeber. 

Wie sind die Chancen bei einer erneuten Abstimmung einzuschätzen?

Isabella Rogner: Ich gehe davon aus, dass wir den Volksentscheid wieder gewinnen. Die Situation verschärft sich immer mehr. Man muss nicht Vonovia oder die Deutsche Wohnen an den Pran­ger stellen, denn das machen die ja schon selbst. Die Wut der Mieter:innen hat zugenommen. Wir stellen großes Interesse fest und auch die Beteili­gung wächst. Die Chancen stehen also ziem­lich gut.

Vielen Dank für das Gespräch.