Ohne Bodenreform läßt sich das Wohnungsproblem nicht lösen

Mit diesem Untertitel – und dem Haupttitel "Eine radikale Analyse" – erschien in der Wochenschrift "Die Zeit", Nr. 47 /15.11. 1991, S. 40. eine zustimmende Rezension von Udo Herrmannstorfers Buch "Scheinmarkwirtschaft. Die Unverkäuflichkeit von Arbeit, Boden und Kapital". Verfaßt wurde sie von Otto Ulrich, – der den Lesern des Rundbriefs durch seinen Beitrag über das Anthroposophische Gesprächsforum Bonn bekannt ist.

Ulrich schreibt u.a.: "Die Bodenpreise galoppieren. Der Grundstücksanteil an den Wohnungskosten erreicht Größenordnungen von dreißig bis fünfzig Prozent. Immense Subventionen halten den Wohnungsbau aufrecht – trotzdem sind Neubauwohnungen für Normalverdiener unerschwinglich; Eine merkwürdige Diskrepanz tut sich auf: Obwohl die Lage auf dem Wohnungsmarkt sozial unerträglich geworden ist [...], gibt es keine politische Diskussion über eine soziale Bodenreform.

Die ungelöste Eigentumsfrage belastet grundsätzlich die Einheit Deutschlands – die Tragik politischer Ratiosigkeit zeigt sich besonders in den neuen Bundesländern: Eine einmalige Chance zur Reform des Bodenrechts wurde nicht genutzt. [...]

Die Lage auf dem Wohnungsmarkt - durch das Asylantenproblem noch verschärft - ist das eine; die politisch ungenutzten Möglichkeiten des Grundgesetzes das andere."

"Herrmannstorfer 'doktert' nicht herum: Wenn Grund und Boden wegen seiner prinzipiellen Nicht-Vermehrbarkeit keine Ware sein kann und deshalb als unverkäuflich gelten muß, dann sollte er eben kaufpreislos übertragen werden."

An der unerträglichen Situation in bezug auf das Bodenproblem wird der gesellschaftliche Gliederungsbedarf besonders deutlich. Rudolf Steiner formuliert 1919: "Wenn jemand durch Kauf ein Grundstück erwirbt, so muß das als ein Tausch des Grundstücks gegen Waren, für die das Kaufgeld als Repräsentant zu gelten hat, angesehen werden. Das Grundstück selber aber wirkt im Wirtschaftsleben nicht als Ware. Es steht in dem sozialen Organismus durch das Recht darinnen, das der Mensch auf seine Benützung hat. Dieses Recht ist etwas wesentlich anderes als das Verhältnis, in dem sich der Produzent einer Ware zu dieser befindet. In dem letzteren Verhältnis aber liegt es wesenhaft begründet, daß es nicht über greift auf die ganz anders geartete Beziehung von Mensch zu. Mensch, die dadurch hergestellt wird, daß jemandem die alleinige Benützung eines Grundstücks zusteht. [ ... ] es handelt sich darum, daß mit dem Tausch des Rechtes mit der Ware das Recht selbst zur Ware gemacht wird, wenn das Recht in nerhalb des Wirtschaftslebens entsteht..."(2) Geht man von dieser Grundüberlegung aus, dann wird klar, daß der Verkauf von Grund und Boden ein sozialorganisch falscher Vorgang ist, der zwangsläufig zu schweren Schädigungen des sozialen Organismus führen muß. Boden ist nicht vermehrbar, es gibt beim Bodenpreis daher nur "die Einbahnstraße der Verteuerung" (Herrmannstorfer). Im Bodenpreis wird zudem nicht Leistung entgolten, sondern paradoxerweise die Nicht-Leistung: man verkauft, wenn man den Boden selber nicht mehr nutzt. Der neue Nutzer muß dem alten für dessen Nichtnutzung eine Art Tribut entrichten, so daß Nachnutzer prinzipiell schlechter gestellt sind als Vornutzer. So entstehen gewaltige Umverteilungseffekte, und durch die Bodenpreissteigerung schlägt die freie Verkäuflichkeit des Bodens immer mehr in faktische Unverkäuflichkeit um: Denn wer kann das noch bezahlen?

Die konsequente Schlußfolgerung aus dieser Situation lautet in der Tat: Wenn Boden keine Ware ist, muß seine Übertragung kaufpreislos erfolgen. Die rechtlichen Voraussetzungen zur Umsetzung dieser Einsicht sind in der BRD durchaus vorhanden – sowohl durch Art. 14 und 15 des Grundgesetzes als auch durch die hierauf gestützte Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts, das der besonderen Qualität von Grund und Boden in einem Beschluß vom 12.1.67 (I BvR 169/63) Rechnung getragen hat:

"Die, Tatsache, daß der Grund und Boden unvermehrbar und unentbehrlich ist, verbietet es, seine Nutzung dem unübersehbaren Spiel der Kräfte und dem Belieben des einzelnen vollständig zu überlassen; eine gerechte Rechts- und Gesellschaftsordnung zwingt vielmehr dazu, die Interessen der Allgemeinheit beim Boden in weit stärkerem Maße zur Geltung zu bringen als bei anderen Vermögensgütern... Es liegt hierin die Absage an eine Eigentumsordnung, in der das Individualinteresse den unbedingten Vorrang vor den Interessen der Gesellschaft hat." (3)

Es ist daher dringend erforderlich, die Diskussion über dieses Thema neu anzustoßen. Eine solche Diskussion war schon in den 70er Jahren aufgelebt. Damals schalteten sich u.a. die SPD-Politiker Peter Conradi und Volker Hauff mit Vorschlägen "Für ein soziales Bodenrecht" in die Debatte ein, konnten sich aber bereits innerparteilich nicht durchsetzen. (4) Peter Conradi (MdB) beteiligte sich am 18. Oktober an einem Kolloquium der Initiative "Netzwerk Dreigliederung", an dem u.a. auch U. Herrmannstorfer, Eckard Behrens und Jobst von Heynitz teilnahmen (letztere haben eine Initiative in Richtung neue Bundesländer gestartet, die wir im folgenden dokumentieren). Das Gespräch soll im Januar fortgesetzt werden.

Dokumentation 1:
Grundzüge eines neuen Bodenrechts (Auszug aus Udo Herrmannstorfers Buch "Scheinmarktwirtschaft" (5)

"1. Ziel

Grund und Boden sind unverkäuflich. Die Übertragung von Grund und Boden erfolgt kaufpreislos. Nicht berührt davon ist die Käuflichkeit der Bebauungen.

2. Nutzungseigentum

Grund und Boden werden zu diesem Zweck in Gesellschaftseigentum überführt. Dieses soll jedoch so gestaltet werden, daß der jeweilige Nutzer wie ein bisheriger Eigentümer gestellt wird, mit Ausnahme der Kaufpreiserhebung bei Nutzungsaufgabe. Diese Eigentumsform könnte man Nutzungseigentum, Treuhandeigentum oder 'Eigentum im sozialen Fluß' nennen. Es werden demokratisch legitimierte Organe gebildet, die die Eigentumsrechte der Gesellschaft wahrnehmen.

3. Übertragung des Eigentums

Der bisherige Eigentümer wird automatisch neuer Eigentümer. Die weitere Eigentumsübertragung kann jeweils durch den bisherigen Eigentümer selbst erfolgen. Eine gesellschaftliche Einrichtung greift nur ein, wo noch kein Erstnutzer bestellt ist (unbebautes Land) oder wo übergeordnetete gesellschaftliche Nutzungsgesichtspunkte geltend gemacht werden müssen. Das Nutzungseigentum am Boden folgt automatisch dem Eigentum der Bebauungen.

4. Entschädigung

Die bisherigen Eigentumsrechte werden in der Höhe der tatsächlichen Anschaffungskosten entschädigt, wobei für Altbesitz Mindestregelungen getroffen werden können. Die Entschädigungsleistung ist vorrangig zum Abbau vorhandener Grundpfandrechte zu verwenden. Die Banken stellen die Rückflußmittel ihrerseits den Einrichtungen zur Verfügung, die die Entschädigungsleistungen zu erbringen haben.

5. Nutzungsabgabe

Für die Überlassung des Bodens wird eine Nutzungsabgabe festgelegt, deren Höhe an sozialen Gegebenheiten und Notwendigkeiten orientiert werden kann. Die Nutzungsabgabe sollte für bestimmte soziale Aufgaben zweckgebunden werden, sie soll keine allgemeine Finanzierungsquelle staatlicher Einrichtungen bilden.

6. Finanzierung der Entschädigung

Die Entschädigungsleistung wird bis zur völligen Tilgung aus der Nutzungsabgabe finanziert. Danach kann die Nutzungsabgabe völlig frei von Kostenüberlegungen festgesetzt werden.

7. Wirkung

Mit der Verabschiedung des Bodenrechtes würde der Boden sofort kaufpreisfrei. Durch die Wirkung der Entschädigungsleistung bliebe jedoch die Boden
belastung in bisheriger Höhe bis zu ihrer Tilgung praktisch bestehen. Die Wirkung käme dem Einfrieren der Bodenpreise gleich. Die Entschädigung bedeutet in Wirklichkeit eine erneute Umverteilung. In einer Generation könnte jedoch der Boden von den Kaufpreisbelastungen befreit sein. Die Länge des Tilgungszeitraumes ist für die Wirksamkeit der Maßnahme fast ohne Belang. [ ... ]" (6)

(Solche Regelungen würden, so darf hinzugefügt werden, die Situation der Städte und Gemeinden, der Mieter, der gewerblichen Wirtschaft, der Landwirtschaft, gemeinnütziger Einrichtungen usw. spürbar verbessern, ohne Eigenheimbesitzer, Banken, Bauwirtschaft usw. irgendwie zu schädigen – sieht man nicht den Ausfall von Spekulationsgewinnen als Schädigung an.)

"Zusammenfassung

Insgesamt lassen sich die Vorteile einer solchen Bodenrechtsveränderung wie folgt zusammenfassen:

1. Mit der Einführung der Unverkäuflichkeit, d.h. der Umwandlung des bisherigen Eigentums in ein Nutzungseigentum, wird der Bodenpreis schlagartig eingefroren. Die untere Grenze bildet dabei die gesetzlich notwendige Entschädigungsleistung an die bisherigen Bodenkäufer.

2. Innerhalb einer Generation können die zur Entschädigungsleistung notwendigen Prozesse abgeschlossen sein. An der Sanierung der Verhältnisse sind alle beteiligt; eine Sanierung zu Lasten weniger findet nicht statt. Die Frage der Dauer der Sanierung spielt für die Wirksamkeit der Lösung in der Gegenwart keine wesentliche Rolle.

3. Die Investitionsmittel werden in den Nutzungszweck, z.B. den Wohnungsbau gelenkt und nicht bereits zum Bodenerwerb verbraucht.

4. Alle Nutzer werden von dem ständig steigenden Bodenkostenanteil zu einem erheblichen Teil entlastet. Dabei spielt der verzerrende Unterschied zwischen Alt- und Neubesitz keine Rolle mehr.

5. Die fehlenden Kaufpreise des Bodens beseitigen die bisherige Entschädigungsproblematik. Dadurch lassen sich Raumordnungs- und Zonenplanungen ganz anders umsetzen.

6. Kaufpreise für Bodennutzungsrechte stellen eine ständige Umverteilung vom Sozialen ins Private dar. Die neue Regelung eines Nutzungseigentums führt dazu, daß die Nutzungsabgabe sozialen Verwendungszwecken zufließt und damit eine wichtige Mittelquelle für bestimmte Sozialaufgaben wird. Die Nutzungsabgabe ersetzt dabei einheitlich die Fülle der bisherigen Bodenbelastungen, ohne dabei die rein fiskalischen Gesichtspunkte mit zu übernehmen.

7. Die Geld-Kapitalmittel können sich nicht länger am Boden stauen. Damit ist ein aus kreislauftechnischen Gründen unerwünschter Stau von Geldmitteln auf diesem Felde nicht mehr möglich. 'Realkredit' wird es nicht mehr geben." (7)

Auswirkungen auf bestehende Gesetze (BGB, Steuerrecht, Bankengesetz etc.) müssen erarbeitet und entsprechende Modifikationen umgesetzt werden. Eine genauere Darstellung der Auswirkungen, besonders auch der Anwendbarkeit des Bodennutzungsausgleichs als flexibles Instrument für ökologische und soziale Zielsetzungen, kann an dieser Stelle aus Platzgründen nicht erfolgen; es sei hierzu auf das Buch verwiesen.

Dokumentation 2:
Verbund Immobilien-Projektgesellschaft mbH

(folgt)

Dokumentation 3:
Privatisierung der Bodennutzung durch Vergabe von Erbbaurechten – Eine Initiative des Seminars für freiheitliche Ordnung

Die im April gestartete Initiative (wir haben im Rundbrief 2/91 bereits kurz darüber berichtet), mit der sich das Seminar an die "Oberbürgermeister/innen und Bürgermeister /innen der Gemeinden in den neuen Bundesländern" gewandt hatte, ist auf lebhaftes Interesse gestoßen. Ein Schwerpunkt der Anfragen liegt im Berliner Umland, wo die Bodenspekulation besonders eklatant ist. Dies führte zu der Idee, die Initiative zum offiziellen Tagesordnungspunkt auf den Bürgermeister-Dienstbesprechungen der Landratsämter zu machen. Fritz Andres, Vorstandsmitglied des Seminars, hat inzwischen bei mehreren Besprechungen mit jeweils 50 - 80 Bürgermeistern diskutieren können. Wir dokumentieren hier den Wortlaut des Briefs:

"Sehr geehrte Damen und Herren,

wurde in Ihrem Hause schon bedacht, daß in den neuen Bundesländern
- einige 100 Milliarden DM verschenkt und
- wesentliche Chancen für eine gedeihliche städtbauliche Entwicklung verspielt werden, wenn die Gemeinden die wirtschaftspolitisch gebotene Privatisierung der Bodennutzung durch den Verkauf von  Grundstücken durchführen, statt die Möglichkeit der Vergabe von Erbbaurechten zu nutzen?

1. Ein Vergleich der Quadratmeterpreise von Kern-, Mittel- und Randlagen vergleichbarer Gemeinden in Ost und West (z.B. Partnerstädte) zeigt, mit welchen Bodenwertzuwächsen in den nächsten Jahren zu rechnen ist. Die Verwaltung ihrer Partnergemeinde wird Ihnen bestätigen, daß die zu erwartenden Werte bis zum Hundertfachen über den jetzigen liegen – aufs Territorium der neuen Bundesländer gerechnet, leicht eine Steigerung von einigen 100 Milliarden DM!!, – und zwar als Folge
- des Übergangs zur Sozialen Marktwirtschaft
- der öffentlichen Infrastrukturmaßnahmen
- der Umwidmung von Acker- in Bauland
mithin als Folge von Leistungen der Gemeinschaft und nicht einzelner Grundstückseigentümer.

Die Frage, wer diese Wertzuwächse einsteckt: der Privatmann (bei Verkauf der Grundstücke) oder die Gemeinde (bei Vergabe von Erbbaurechten) ist ein Politikum höchsten Ranges, das bald in aller Bewußtsein treten wird.

2. Die Vorteile des Erbbaurechts für Bauplanung und Stadtentwicklung, wie sie die Stadt Wolfsburg [...] seit Jahrzehnten nutzt, seien nur kurz angedeutet:

a) Erbbauberechtigte werden die nach der gemeindlichen Bauplanung zulässige Nutzung stets voll realisieren. Die andauernde und steigende Last des Erbbauzinses läßt ihnen ökonomisch keine andere Wahl, wenn sie die Grundstücksnutzung behalten wollen. Baulücken (Bodenhortung) oder unzureichende Nutzung des knappen Bodens – wie in den Städten Westdeutschlands – scheiden somit aus, zum Wohl der Gemeinde, die in ihrer städtebaulichen Entwicklung nicht durch spekulative Bodenhortung privater Grundstückseigentümer gehemmt wird.

b) Ergänzend zur Stadtplanung kann durch Nutzungsbeschränkungen im Erbbaurechtsvertrag an mancher Stelle das Schlimmste verhindert werden: Anhäufung von Spielhöllen und Sexshops, Verödung der Innenstädte durch Verdrängung des Wohnraums in die Randlagen – beides vielfach in den Städten Westdeutschlands zu beobachtende Übel!

c) Fast alle Stadtplaner aus dem Westen werden Ihnen bestätigen, daß die Aussichten auf private Bodenpreisgewinne Konflikte mit dem Allgemeinwohl provozieren, die zu ungutem Einfluß auf die Planung und ihre Verwirklichung führen. Der massive Druck der Grundstücksbesitrer auf die Planungsinstanzen hört dagegen sofort auf, wenn sich Grundstückswertsteigerungen, wie sie z.B. bei Umwidmungen von Acker- in Bauland entstehen, in erhöhten Erbbauzinsen niederschlagen. Die Planungsneutralität der Bodenordnung ist damit gewährleistet!

Das Grundgesetz gewährleistet in Artikel 28 die Gemeindeautonomie und legt somit die Gestaltung der Bodenverhältnisse in Ihre Hand! Ergreifen Sie die historische Chance einer zukunftsweisenden Bodenpolitik.

Die Gemeinde, die heute den Verlockungen eines schnellen Ausverkaufs widersteht, wird darüber hinaus sehr bald in den laufenden Erbbauzins-Einnahmen eine wichtige und dauerhafte Einnahmequelle, häufig sogar das Rückgrat ihres Gemeindehaushaltes haben."

Dem Text ist ein Merkblatt beigegeben, das eine kurze Einführung zum Erbbaurecht enthält, außer dem "weiterführende Hinweise, insbesondere zur Frage, wie sich Investoren, Banken und Wohnbürger zum Erbbaurecht stellen und mit welchen Gestaltungen die politische Akzeptanz des Erbbaurechts befördert werden kann.. ." Das Seminar für freiheitliche Ordnung bietet den Gemeinden in den neuen Bundesländern unentgeltliche Beratung an; auf Wunsch wird ein Muster-Erbbaurechts-Vertrag zugesandt.

Wegen näherer lnformation und Unterstützungsmölichkeiten für die Initiative bitte Kontakt aufnehmen mit: Seminar für freiheitliche Ordnung e. V., Badstr. 35, W-7325 Bad Boll, Tel.: 07164/3573.